Plusvalía municipal: cuándo no hay que pagarla y cómo reclamar

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ha cambiado profundamente tras varias sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma de 2021. Hoy existen situaciones en las que no hay que pagarlo y vías para recuperar lo pagado indebidamente. Te explicamos cuáles.

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga

Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos y que se pone de manifiesto cuando se transmite su propiedad: venta, herencia o donación, entre otros supuestos.

En las ventas, paga el vendedor; en las herencias y donaciones, el heredero o donatario. Cuando el transmitente es un no residente, el comprador puede quedar obligado como sustituto del contribuyente.

Las sentencias que lo cambiaron todo

• STC 59/2017: declaró que no se puede gravar una transmisión en la que no existe incremento de valor.
• STC 126/2019: declaró inconstitucional exigir una cuota superior al incremento realmente obtenido.
• STC 182/2021: anuló el sistema de cálculo objetivo entonces vigente, lo que obligó a reformar el impuesto.

El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo el sistema actual, que incorpora estas exigencias del Tribunal Constitucional.

Cuándo no hay que pagarla

No hay sujeción al impuesto cuando se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Para compararlo, se toman los valores de las escrituras de adquisición y transmisión (o el comprobado por la Administración, si es mayor), aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

Es el caso típico de quien compró en los años de mayores precios y vendió después por un importe igual o inferior. El contribuyente debe declarar la transmisión y aportar la documentación que lo acredite.

Método objetivo o método real: elige el más favorable

Desde la reforma, la base imponible se calcula por el método objetivo —valor catastral del suelo multiplicado por unos coeficientes que dependen de los años de tenencia—, pero el contribuyente puede pedir que se aplique el método real, basado en la ganancia efectivamente obtenida, cuando resulte inferior.

Comparar ambos cálculos antes de pagar puede suponer un ahorro relevante, especialmente cuando el valor catastral es alto en relación con la ganancia real.

Plazos para declarar

• Ventas y donaciones: 30 días hábiles desde la transmisión.
• Herencias: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del contribuyente.

Muchos ayuntamientos exigen el impuesto mediante autoliquidación; otros lo liquidan tras una declaración del contribuyente. Conviene comprobar el sistema de cada municipio, porque condiciona la vía para reclamar después.

Cómo reclamar si ya pagaste

La vía depende de cómo se pagó:

• Autoliquidación: se puede solicitar su rectificación y la devolución de lo ingresado indebidamente, con carácter general, dentro del plazo de cuatro años.
• Liquidación del ayuntamiento: se recurre en reposición en el plazo de un mes desde su notificación y, después, ante los tribunales de lo contencioso-administrativo.

Ten en cuenta que las situaciones ya consolidadas antes de la STC 182/2021 no pueden revisarse solo con base en esa sentencia, pero la falta de incremento real sigue siendo un motivo plenamente válido.

Documentación necesaria

• Escrituras de adquisición y de transmisión del inmueble.
• Recibo del IBI o certificación catastral con el desglose del valor del suelo.
• Justificante de la autoliquidación o la liquidación pagada.
• En herencias, el certificado de defunción y la escritura o el documento de aceptación.

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Preguntas frecuentes

¿Se paga plusvalía municipal al heredar la vivienda de mis padres?

Sí, si se trata de un inmueble urbano y ha existido incremento del valor del suelo. Algunos ayuntamientos prevén bonificaciones para la vivienda habitual heredada por familiares directos, que conviene solicitar en plazo.

¿Y si vendo con pérdidas?

Si se acredita que no hubo incremento de valor del terreno, no hay que pagar el impuesto. Debes presentar igualmente la declaración aportando la documentación que lo justifique.