Enervar el desahucio: qué es, requisitos y cuándo no se puede

La enervación es una figura propia de los desahucios por falta de pago que permite al inquilino conservar el contrato de alquiler si se pone al día con la deuda. Para el propietario es esencial conocerla, porque un requerimiento bien hecho antes de demandar puede impedirla; para el inquilino es, a menudo, la última oportunidad de quedarse en la vivienda. Te explicamos cómo funciona y qué ha cambiado con la exigencia de negociación previa.

Qué es enervar un desahucio

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al arrendatario poner fin al juicio de desahucio por impago si, antes de la celebración de la vista, paga al arrendador, o pone a su disposición en el juzgado o ante notario, las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago.

Si se enerva correctamente, el juzgado da por terminado el procedimiento y el contrato continúa. En la práctica, el inquilino suele asumir además las costas causadas.

Cuándo y cómo se enerva

Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje la vivienda, pague al demandante o enerve la acción, o comparezca y se oponga alegando razones. Es en ese plazo cuando debe hacerse el pago enervador.

Lo más seguro es consignar el importe en la cuenta de depósitos del juzgado e informar de ello, porque así queda constancia judicial del pago. Hay que incluir todas las rentas vencidas hasta ese momento, no solo las que se reclamaban en la demanda.

Cuándo no se puede enervar

La enervación no es posible en dos supuestos:

1. Si el inquilino ya enervó un desahucio anterior. Es una oportunidad que solo se da una vez.
2. Si el arrendador le requirió de pago por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se había hecho al presentarla.

Por eso, para el propietario, el primer paso recomendable es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo o un requerimiento notarial reclamando las rentas debidas.

Qué debe decir la demanda

El artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que no se admitirán las demandas de desahucio por falta de pago si no indican las circunstancias que permiten o no la enervación en el caso concreto. Si se hizo el requerimiento previo, hay que decirlo y aportarlo; si el inquilino ya enervó antes, también. Un descuido aquí retrasa el procedimiento desde el primer día.

Enervación y negociación previa tras la Ley Orgánica 1/2025

Desde el 3 de abril de 2025, antes de presentar la mayoría de demandas civiles hay que acreditar un intento previo de solución mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC): negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante. Los desahucios por impago no son una excepción.

La cuestión práctica es si el requerimiento de pago que impide la enervación sirve también como intento de negociación. Los juzgados no siguen un criterio uniforme: algunas juntas de jueces lo aceptan si refleja una voluntad real de negociar, mientras que otros tribunales han inadmitido demandas basadas en un simple requerimiento de pago.

Consejos para inquilinos y propietarios

Si eres inquilino, no esperes al último día del plazo: calcula bien el importe total, incluidas las mensualidades vencidas durante el proceso, y consigna en el juzgado. Si ya enervaste antes o recibiste un requerimiento fehaciente, la vía de la enervación está cerrada y conviene buscar otra solución, como un acuerdo de salida.

Si eres propietario, prepara el requerimiento previo antes de demandar y documenta cada paso. Si quieres ver el proceso completo, consulta nuestra guía sobre el desahucio por impago de alquiler o contacta con nuestros abogados de desahucios.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario negarse a que el inquilino enerve?

Solo si concurre alguno de los supuestos legales: que ya hubiera enervado antes o que se le requiriera de pago de forma fehaciente con treinta días de antelación a la demanda. Si discrepa sobre el importe pagado, el juez resolverá tras oír a las partes.

¿Se puede enervar un desahucio por fin de contrato?

No. La enervación solo existe en los desahucios por falta de pago de la renta o de cantidades debidas. Si el contrato ha terminado por expiración del plazo, pagar no evita el desahucio.

¿Cuántas veces se puede enervar un desahucio?

Una sola vez. Si el inquilino vuelve a dejar de pagar tras haber enervado, en el siguiente desahucio ya no tendrá esa opción.