Desahucio por impago de alquiler: pasos, plazos y novedades

El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes para los pequeños propietarios. La ley ofrece un procedimiento específico, el juicio de desahucio, que permite recuperar la vivienda y reclamar lo debido. Pero las reformas de los últimos años han añadido requisitos que, si no se cumplen, pueden retrasar el proceso. Te explicamos los pasos.

Antes de demandar: el requerimiento de pago

El inquilino demandado por impago puede, en principio, evitar el desahucio pagando todo lo debido antes de la vista: es la llamada enervación. Pero esta posibilidad tiene límites: no cabe si ya se enervó antes ni si el arrendador le requirió de pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y no pagó.

Por eso, el primer paso recomendable es un burofax con certificación de contenido reclamando las rentas. Además, sirve para dejar constancia de la deuda. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la enervación del desahucio.

El intento previo de negociación obligatorio

La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, exige desde abril de 2025 que, en la mayoría de procedimientos civiles, se acredite un intento previo de solución mediante un medio adecuado de solución de controversias: negociación directa o entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante. Un requerimiento bien redactado puede cumplir esta función si incluye una propuesta de solución.

La demanda de desahucio

El desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal, y en la misma demanda se pueden reclamar las rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda. Tras la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, la demanda debe indicar, entre otras cuestiones, si el demandante tiene la condición de gran tenedor y si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante. El Tribunal Constitucional anuló en 2025 los requisitos adicionales que la reforma imponía a los grandes tenedores para admitir la demanda.

El requerimiento judicial al inquilino

Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que, en un plazo de diez días, desaloje la vivienda, pague o enerve la acción, o se oponga alegando razones. Si no hace nada, se dicta resolución poniendo fin al procedimiento y se procede al lanzamiento en la fecha que se haya fijado. Si se opone, se celebra la vista.

Situaciones de vulnerabilidad

Si se constata que el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social, el juzgado lo comunica a los servicios sociales y el procedimiento o el lanzamiento pueden suspenderse durante un plazo limitado, que varía según el arrendador sea persona física o jurídica. Además, en los últimos años se han aprobado medidas extraordinarias de suspensión para hogares vulnerables cuya vigencia debe comprobarse en cada momento. Te lo contamos en nuestro artículo sobre la vulnerabilidad en el desahucio.

El lanzamiento y la recuperación de la vivienda

El lanzamiento es la diligencia en la que la comisión judicial devuelve la posesión al propietario. Conviene acudir con un cerrajero para cambiar la cerradura y documentar con fotografías el estado del inmueble, por si hay daños que reclamar.

Cómo cobrar las rentas debidas

La sentencia o resolución que pone fin al desahucio sirve como título para ejecutar las cantidades reconocidas: embargo de nóminas, cuentas bancarias o bienes del inquilino. La fianza puede aplicarse a cubrir parte de la deuda o los desperfectos. Si existe aval o seguro de impago, se activan en paralelo.

¿Cuánto tarda un desahucio?

No hay una respuesta única: depende de la carga de trabajo del juzgado, de si el inquilino se opone y de si concurren situaciones de vulnerabilidad. Un procedimiento sin oposición y bien preparado puede resolverse en pocos meses; con incidencias, más. Lo que sí está en tu mano es no perder tiempo con defectos formales.

¿Y si no hay contrato?

Si quien ocupa la vivienda no tiene contrato ni paga renta, la vía no es el desahucio por impago, sino el desahucio por precario o los procedimientos de recuperación de la posesión frente a ocupantes sin título, o incluso la vía penal. Te ayudamos a elegir la más rápida. Más información en nuestra página de abogado de desahucios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?

No. Hacerlo sin resolución judicial puede constituir un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho. La recuperación debe hacerse por la vía judicial.

¿Cuántos meses de impago hacen falta para demandar?

Basta con el impago de una sola mensualidad para poder resolver el contrato e instar el desahucio, aunque en la práctica se valora cada caso y la posibilidad de un acuerdo.